2025년 부동산 양도소득세 계산법 완전 정리
양도차익, 공제 항목, 세율표까지 양도소득세를 쉽게 이해하고 계산할 수 있는 가이드를 제공합니다.
📌 양도소득세 계산 순서
- 양도차익 계산: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 양도소득금액 계산: 양도차익 - 장기보유특별공제
- 과세표준 계산: 양도소득금액 - 기본공제(250만원)
- 산출세액 계산: 과세표준 × 세율 - 누진공제
- 지방소득세: 산출세액 × 10%
📊 2025년 양도소득세 세율표
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
📈 장기보유특별공제란?
10년 이상 보유한 1세대 1주택의 경우, 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다.
- 보유기간 공제율: 연 2~4% 누적
- 거주요건 충족 시 추가 공제 가능
- 2025년부터는 3년 이상 보유+거주 요건 필요
🧮 양도소득세 계산 예시
예시: 2015년 3억 원에 취득한 아파트를 2025년 8억 원에 양도, 필요경비 3천만 원, 1세대 1주택 10년 보유 & 5년 거주 시
- 양도차익: 8억 - 3억 - 0.3억 = 4.7억
- 장기보유특별공제: 약 60% (보유+거주), 4.7억 × 0.6 = 2.82억
- 과세표준: 4.7억 - 2.82억 - 250만 = 1.595억
- 세율 구간: 35%, 누진공제 1,544만
- 산출세액: 1.595억 × 35% - 1,544만 = 약 4,038만
- 지방소득세: 약 404만
- 총 납부세액: 약 4,442만원
💡 양도소득세 절세 팁
- 1세대 1주택 요건 충족 시 양도세 면제 가능
- 장기보유특별공제를 극대화하려면 보유+거주 요건 충족
- 취득가액과 필요경비는 철저히 증빙 자료 보관
- 양도 전에 전문가 상담 필수
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